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中国正在经历新一轮的银行压力测试，房地产价格下跌就是一个测试变量。在此之前， 无论官方还是非官方的压力测试，都淡化了房价下跌带来的银行业风险。比如，交通银行金融研究中心近期的一份报告估计，房价下跌30%对银行系统的不良贷款率影响极小甚至没有。即便是40％到50%的更大幅度下跌，不良贷款率也只会增加3.8到5.6个百分点。
目前商业银行不良贷款率是1%。如果我们假设房价最高跌幅达到50%，不良贷款率将升至6.6%。从历史数据看，不良贷款率上一次达到6.6%的水平是2007年，三年之前的2004年是2007年的两倍。这意味着，即便房价下跌一半，中国的银行仍然能相对正常地运行，回到2000年之后几年的水平。
乍看起来这十分合理。房地产贷款只占到商业银行贷款业务的20％。房价迅速下降会让这些贷款无法偿还。大部分违约应该来自杠杆率高企的房地产开发商，而不是普遍拥有很大房产份额的家庭。这给银行业带来巨大冲击，但是考虑到银行拥有充足的资本，这些冲击仍然可控。
但如果回顾历史，情况要更复杂。首先，一旦房地产开发放缓，房地产行业的支持产业，比如钢铁、家电、水泥等行业的需求都会迅速下降，这无疑会让很多边缘企业陷入财务困境。考虑到过去几年间的企业杠杆率不断增加，这一点因素极为关键。
由于房地产业在投资和消费中扮演的特别角色，房价下跌的影响不局限于房地产和相关产业。房价下跌对投资的影响通过房地产作为贷款抵押的功能起作用。按揭贷款作抵押品的银行贷款有40%。这意味着任何房地产价格下跌都会降低银行手中的抵押品的市值。
根据中国贷款风险五级的分类方法，抵押物市值下跌后银行要增加拨备资本，放贷能力随之减弱。与此同时，很多企业则过分依赖房地产抵押贷款。抵押物市值下跌，削弱其借新贷的能力，抵押品是最常被提起的传导通道。一旦如此，企业投资随之收缩，影响整个经济。
历史上有无先例？和今天中国一样，日本在上世纪80年代经历了房地产繁荣。同样，这一波繁荣主要由本国信贷支持，家庭杠杆率相对较低，因为房地产首付比率较高（自筹资金比率平均达到40%）。日本金融体系也和中国一样由银行主导的，土地是主要的抵押品。如果房价下跌50%，企业用房地产抵押借款的能力会大幅削弱，企业投资收紧，将整个日本经济带入泥潭。
目前中国企业债务水平已经超过GDP的150％，房地产价格回调引致的投资恶性循环是个危险。对土地抵押极其依赖的地方政府融资平台尤其如此。地价下跌会降低新的基建项目的融资能力，而这曾经是经济增长的重要动力。
房价下跌对消费也会带来负面效应。低杠杆水平的家庭不可能弃房而去，家庭都持有房子的股份。但是，显著的财富效应无法避免，存款者会意识到他们的投资价值大幅低于预期。这一问题在中国会尤其严重，有两个原因。首先，很大的一部分房产购买是出于投资的目的。2012年前半年的一项估计投资性房屋购买超过50%。第二，中国家庭很大一部分财富以房产的形式存在，超过家庭总财富的40%（美国的比例大约30%）。如果房屋价值如上述交通银行压力测试所估计的幅度下跌，家庭净财富缩水，家庭消费也无疑会大幅降低。
上述所说都不是在预测中国房地产市场会迅速崩溃。尽管不会和近几年一样强劲，农村城市化和收入增加仍会带动房地产的需求，我们有很多理由相信这一点。但是有一点很清楚，房价回调的影响不止局限于简单的开发商违约和抵押权止赎。房地产背后有一批产业，而房地产作为财产在贷款和投资的抵押中也极为关键。房价大幅下跌会导致投资、消费收缩，危害经济，金融系统也将面临更多违约。中国不会迎来美国式的抵押房产止赎的风险，但中国金融部门却没有和房地产引致的经济放缓绝缘。